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胡祖六:多国都有过房产泡沫破灭 中国并不特殊

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胡祖六:多国都有过房产泡沫破灭 中国并不特殊
* 来源 :http://www.jockisenhardt.com * 作者 : * 发表时间 : 2017-10-12 21:09 * 浏览 :

  中国经济网产业市场专题频道20082008博鳌论坛最新动态

  2008年4月11日-13日,博鳌亚洲论坛2008年年会在海南博鳌召开,本届年会的主题为“绿色亚洲:在变革中实现共赢”。11日晚上,对话房地产会议在博鳌国际会议中心举行。房地产业相关部门领导、企业家和经济学家参与了这场对话。腾讯网作为博鳌亚洲论坛的独家网络合作伙伴,对会议进行独家全程网络直播。以下是高盛集团董事总经理胡祖六的实录:

  胡祖六:刚才讲到次按危机就是全面的市场危机和金融危机,这已经为大家所熟悉和关注。我们每天从新闻连篇都讲到美国的金融危机。这次金融危机的本质其实是房地产的危机,因为我们知道债券是房地产的债券。其他的像CRE、商业房地产贷款都是跟地产有关的。为什么说是地产的危机呢?美国过去二十年来,房地产市场经历一场历史上也常罕见的持续的繁荣,到最后可能形成泡沫,当从九十年代开始,因为美国经济表现非常强劲,P的增长非常快,再加上因为全球化,因为技术的进步,还有竞争的加剧,所以通货膨胀的压力一直非常小。使得联储长期维持低利率。信用膨胀也非常快,再加上金融创新。所以,房地产过去来说都是靠银行贷款,八十年代美国的次贷危机,大部分存贷机构都破产了。除银行以外,很多机构,比如对冲基金、保险公司甚至养老基金,而不只是美国,所以融资渠道的来源多样化,降低了融资的成本。

  这些加起来,尤其从2000年以后,当纳斯达克的股票泡沫破灭以后,9.11以后,美联储继续降息。到2007年的时候到了顶峰。所以我们说次按危机或者是从房地产的价格开始逆转开始的。因为最早的警报就是汇丰银行2007年的预警,从次按开始,之后整个房地产价格的下降,到现在为止,从高峰点已经掉了15%。我想很多的判断,包括美国联储的判断,房屋价格未来会继续下降,可能美国的房价会继续掉15%-20%左右。房地产在美国也是占P至少是15%,房地产作为一种财富来说,也是美国居民最大的财富的来源,可能美国平均60%的私人财富都在地产里面。所以房地产价格的大幅调整,自然对美国的信心,对美国的消费者对美国的金融体系是一个很大的打击。

  中国的情况有很多的不一样,在座各位听众朋友都非常了解。但是我觉得发生在美国的这场危机对我们中国还是有很多有益的和激进作用。至少有两点:第一,潘总也讲到,地产跟金融是密不可分的,地产一旦出问题对整个金融体系和对整个宏观经济有很大的影响,一点我们要关注。第二,可能要避免中国特殊论,因为我们中国可能是地大物博或者是我们过去三十年以来经济持续高涨,发生在美国的这些房地产的泡沫最后破灭,或者引发了金融危机,可能跟中国无缘,这点我觉得我们还是要很谨慎。我们看到很多国家过去十几年来都从不同程度上经历过房地产泡沫。、、西班牙、法国、、荷兰、英国,这些都常典型的例子。但是过去这些年来,几乎每个国家都在不可避免地进行大幅度的调整。在亚洲,其实亚洲金融危机也是跟房地产密不可分的。在危机之前房地产是涨得最快的资产,在泰国、马来西亚、都是如此。危机以后,房地产也是掉得最惨的资产。

  曾子墨:去年中国上半年的房地产价格大幅飞速上涨,刚才你也谈到了房地产泡沫,我们要理解、认识到它的可能会发生的危害作用。对于之前的这一幅上涨,你认为它当中有泡沫因素还是城镇化的过程当中,是有真正的需求所拉动的价格上涨?

  胡祖六:基本上我觉得中国的房地产表现非常强劲,基本上是受基本面的支撑,因为中国的经济表现非常好,尤其是工业化、城市化这两个大趋势是推动房地产繁荣的最根本动力和基础。这点我觉得现在没有改变,毕竟中国的工业化,我们已经是全球的制造业大国,我们的城镇化速度和规模可能也是历史上所罕见的。但即使到今天,我想我们还有很多年城市化的浪潮可能还要持续十年、二十年、三十年甚至更多。如果做模型来说,大部分可以使用经济基本面的变量来解释。

  但是,我觉得房地产是资产,资产的定价因素也常复杂,比如说利率的水平,市盈率,人均可支配收入的增长、股市的表现,等等,都会反映到房地产的价格里面来。不排除在某些时候、某些地区,房地产的价格已经升得如此之快、如此之高,以至于跟基本面有些脱节,我想这个现象也不能完全被排除。

  主持人刚才讲的第一个问题,现在是不是冬天已经来临,我想我的看法基本上是同意潘总的看法。我觉得很多的不确定性,就是因为我们的宏观调控,利率是不确定的,信贷过去常充足,每个银行都拼命地给房地产贷款、按揭贷款和开发商贷款。现在银行比较谨慎,周边的,汇率也在变化,股市跟以前也很大的不一样。所以,过去房地产一些非常利好的积极因素现在都在发生逆转,这对我们在短期至少在08年带来很大的不确定性。所以,我个人看法是比较谨慎。

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